四、物业管理前期介入的操作

　　物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，从“以人为本”的理念来考虑今后业主（购房者）在物业中生活感到舒适满意。因此物业管理早期介入流程图如下：

　　与房地产开发公司开始

　　洽谈，初步达成协议

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　　介入可行性研究 → 退出房地产开发

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　　签订合同，正式进入前期介入

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　　介入规划设计阶段

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　　介入物业销售阶段 ← 介入施工建设阶段

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　　物业验收、移交

　　束前期介入

　　物业管理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相连。房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。事实证明，物业管理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，应该早期主动介入。

　　（一）、立项决策阶段

　　房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。这样做，可减少决策中的风险性。

　　（二）、规划设计阶段

　　物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致了反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。因此，规划设计时物业管理公司一般应注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其它等方面的问题。

　　总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。

　　（三）、施工建设阶段

　　物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。

　　物业管理企业不仅接管理新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。这样，它对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于安全和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些部分容易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后使用和管理中难以克服的障碍。

　　一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。

　　物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：

　　1.应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；

　　2.要尽可能全面地收集物业的各种资料。同进熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备；

　　3.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；

　　4.工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格设计按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等等。